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Rahn Immobilien ist ein führendes Dienstleistungsunternehmen in der Vermittlung von hochwertigen Wohn – und Gewerbeimmobilien im Ennepe-Ruhr-Kreis, Hagen, Dortmund, Bochum und Wuppertal. Wir bieten privaten Kunden und professionellen Anlegern Bewertung, Analyse und Vermarktung rund um Immobilientransaktionen an. Wir sind seit 1966 in der Immobilienbranche erfolgreich tätig, zunächst als Architekturbüro im Bereich Wohnen, Gewerbe und Industrie. 1997 kam dann das professionelle Immobiliengeschäft mit Gründung von Rahn Immobilien hinzu. Mittlerweile bedienen wir unsere Kunden getreu dem Motto „Alles aus einer Hand“ auch mit Projektentwicklung, Schlüsselfertigbau und Begutachtung, sowie Hausverwaltung.


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News

Finanzierung

Es gibt Wohnungen, in die verliebt man sich auf den ersten Blick. So soll es sein mit dem Wunsch-Domizil. Nur wie realistisch ist dieser Kauf? Auch wenn es schwerfällt, angesichts der Vielzahl an sehr schönen und vielversprechenden Wohnungen und Häusern, die zurzeit auf dem Immobilienmarkt angeboten werden: Prüfen Sie vor dem Kauf genau, ob Sie sich diese Immobilie langfristig tatsächlich leisten können. Hier unsere Tipps für den ersten Realitäts-Check: Über welche Einnahmen verfügen Sie jeden Monat? Neben dem Gehalt zählen ebenso Mieteinnahmen (sofern vorhanden), Renten und Unterhaltsgelder, Einkünfte aus Börsengeschäften dazu. Kalkulieren sie keine Bonuszahlungen, Urlaubs- oder Weihnachtsgeld als feste Größe hier ein. Diese Zahlungen können sich ändern und es geht zunächst darum festzustellen, welche sicheren und berechenbaren Einnahmen Sie zum Immobilienkauf über 10 bis 15 Jahre einplanen können. Selbstständige ziehen an dieser Stelle am besten den Gewinn der letzten fünf Jahre zu Rate. Selbst wenn zahlreiche Kreditinstitute auf lediglich drei Jahren Gewinn-Aufstellungen bestehen – rechnen Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit fünf Jahre. Welche fixen Ausgaben fallen an? Wie viel Eigenkapital liegt vor? Nachdem Sie die Ein- und Ausgaben herangezogen haben, können Sie sich Ihrem Eigenkapital widmen. In gängigen Ratgebern steht in der Regel, dass mindestens 20 Prozent der Kaufsumme durch Eigenkapital abgedeckt sein sollte. Ein Tipp: Lassen Sie es ruhig über 30 Prozent sein. Umso entspannter ist die spätere Tilgungsrate. Umso schneller ist die Immobilie abgezahlt. Wussten Sie, dass zum Eigenkapital nicht nur Geld zählt? Auch wertvolle Antiquitäten, Gold, Aktien und weitere Sachwerte können Sie getrost dazu zählen. Wenn Sie sich bei einem Sachwert, zum Beispiel Schmuck oder einem sehr alten Möbelstück nicht ganz sicher sind, wie viel es tatsächlich Wert ist: lassen Sie es schätzen und schriftlich vermerken. Wichtig: damit die Zukunft so entspannt wie möglich bleibt, ist es ratsam, nicht das gesamte Eigenkapital in den Kauf der Traum-Immobilie zu stecken. Behalten Sie Reserven für unvorhersehbare Ereignisse ebenso wie für weitere Wünsche. Vergessen Sie beim Kaufpreis nicht die ca. 10-13 Prozent weitere Nebenkosten wie u.a. Notar- und Grundbuchgebühren, ggf. Maklerprovisionen, ggf. Kosten für Sachverständige, Kosten für zusätzliche Ausstattungswünsche oder zur Gestaltung von Freiflächen. Die Zusatzkosten variieren, je nachdem ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Bei allem gilt: kalkulieren Sie nicht zu knapp!
17. März 2016

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Am 1. Januar 2016 trat die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 offiziell in Kraft. Mit der permanenten Novellierung hat die Bundesregierung im Jahr 1997 im Zuge des Kyoto-Protokolls begonnen. Das Ziel ist, bis zum Jahr 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Deshalb soll der Energiebedarf in Gebäuden bis dahin im Einklang mit technischen Weiterentwicklungen Schritt für Schritt gesenkt werden. Wer sich mit dem Thema Immobilienkauf beschäftigt, wird immer wieder auf diesen Begriff stoßen. Deshalb fassen wir hier die wichtigsten Fakten zum Thema Energieeinsparverordnung als auch die wichtigsten Neuregelungen zur EnEV 2016 für den Neubaubereich zusammen. Die EnEV gehört offiziell zum Wirtschaftsverwaltungsrecht in Deutschland und zum Energiekonzept der Bundesregierung. Sie schreibt Standardanforderungen zum energieeffizienten Betriebsenergiebedarf von Wohngebäuden, Bürogebäuden und klar definierten Betriebsgebäuden vor. Die Verordnung wird regelmäßig überarbeitet und aktualisiert, zuletzt im Jahr 2016.   Die in der EnEV enthaltenen Regelungen umfassen unterschiedliche Bereiche Zum einen legt die Verordnung die energetischen Mindestanforderungen für Neubau-Immobilien fest. Sie definiert maximal zulässige Verbrauchswerte und den Mindeststandard in den Bereichen Wärmedämmung, Heizung, Raumlufttechnik und Warmwasserversorgung. Des Weiteren befasst sich die EnEV mit dem großen Thema „Energieausweis“ und hat hierzu Pflichtangaben festgelegt. Seit Mai 2014 werden regelmäßige Stichprobenkontrollen von Energieausweisen durchgeführt und Verstöße geahndet. Doch das ist nicht die einzige Novelle, welche die EnEV 2014 bereithielt: Die Novellierungen der in Kraft getretenen EnEV 2014 stehen in einem größeren Zusammenhang: Bis zum Jahr 2020 soll der Wärmebedarf von Neubau-Immobilien gegenüber dem heutigen Stand um ca. 20 Prozent gesenkt werden, ab 2016 um weitere 25%. Um die Werte stetig zu verringern, sind schrittweise neue Anpassungen im Rahmen der EnEV nötig. Die EnEV 2014 zielt auf eine Verringerung des Primärenergiebedarfs um ca. 12,5 Prozent. Zum 1. Januar 2016 gibt es eine weitere Senkung um erneut 12,5 Prozent. Somit verschärfen sich 2016 für Neubau-Immobilien die primärenergetischen Mindestanforderungen um insgesamt 25 Prozent. Ein weiteres Ziel lautet, die Transmissionswärmeverluste der Gebäudehülle im Vergleich zur aktuellen Energieeinsparverordnung um etwa zwanzig Prozent zu senken. Das erfordert eine wesentlich effizientere Gebäudedämmung in Neubau-Immobilien und Elemente wie etwa Fenster mit dreifach Verglasung, damit die Wärme bestmöglich im Gebäude verbleibt. In diesem Zusammenhang steht eine weitere Novellierung: oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz entsprechen, müssen ab 2016 ebenfalls gedämmt sein. Weitere Änderungen betreffen den ebenfalls ab Mai 2014 in Kraft getretenen Energieausweis Hier gelten Energieklassen von A+ bis H, ähnlich denen in Haushaltsgeräten. Der Energieausweis muss Interessenten bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden. Die Energieeinsparverordnung legt also eine Reihe von Vorgaben zur Verringerung des Primärenergiebedarfs und Transmissionswärmeverlustes fest. Wer dagegen verstößt, wird mit einer Geldbuße belegt. In der EnEV 2014 ist die Reihe der „Ordnungswidrigkeiten“ um zahlreiche Punkte erweitert worden. Dazu zählen die fehlende Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen oder obersten Geschossdecken, fehlende oder falsche Pflichtangaben im Energieausweis, wenn der Energieausweis nicht übergeben wurde oder wenn ein Energieausweis ausgestellt wurde, jedoch keine Ausstellungsberechtigung dazu vorliegt.    
17. März 2016

Gesundes Bauen

Der moderne Mensch verbringt über 90% seines Tages in geschlossenen Räumen. Daher ist es wichtig, dass in unserem Zuhause beste Bedingungen herrschen. Das lässt sich mit einer guten Planung, Kontrolle und optimaler Ausführung aktiv beeinflussen. Schadstoffbelastungen durch Ausdünstung in die Raumluft und deren Auswirkung auf den menschlichen Organismus sind bisher nur in Teilen erforscht. Da uns die Gesundheit unserer Bauherren und Käufer am Herzen liegt, werden unsere Wohnungsbauprojekte auch in dieser Hinsicht durchdacht und geplant. Wir verwenden für die Innenraumoberflächen schadstoffgeprüftes Material. Das betrifft insbesondere die Gewerke Rohbau, Innenputz, Estrich, Abdichter, Maler, Parkettleger, Fliesenleger und die Innentüren. Von der Ausschreibung und Vergabe dieser Leistungen über die Bauleitung und Kontrolle der ausführenden Handwerker, werden unsere Vorgaben lückenlos beachtet. Dadurch wird im künftigen Zuhause unserer Kunden die Belastung mit schädlichen Stoffen bedeutend verringert. Das schützt die Gesundheit und erhöht den Wohlfühlfaktor.            
17. März 2016

Wohnungsabnahme

Eine wichtige Zäsur im Prozess des Immobilienkaufs ist aufgrund der Beweislastumkehr die Wohnungsabnahme. Unser Tipp: bereiten Sie sich gut auf diesen Termin vor. Die wichtigsten zu beachtenden Punkte haben wir zusammengefasst: Besichtigen und überprüfen Sie die Wohnung bereits vor dem Abnahmetermin selbst und in aller Ruhe. Nehmen Sie sich hierfür ausreichend Zeit. Nicht alle Mängel sind offensichtlich und springen sofort ins Auge. Erstellen Sie selbst eine eigene, vorläufige Mängelliste. Falls Sie aus Ihrer Sicht einen wirklich erheblichen Mangel entdeckt haben (z.B. undichte Wasserleitung) oder Sie sich unsicher fühlen, so beauftragen Sie einen Fachmann (z.B. Architekt, Bausachverständigen, Rechtsanwalt), der Ihnen bei den Abnahmen mit Rat und Tat zur Seite steht. Darauf sollten Sie bei der Wohnungsabnahme achten: Entsprechen Anordnung und Größe der Räume den Plänen? Gilt das auch für Kellerabteil, Dachboden, Terrasse, Garten, Garage, Stellplatz? Entspricht die tatsächliche Gesamtwohnfläche der im Plan/Vertrag angegebenen Fläche? Ist der Putz gleichmäßig und die Anstriche sorgfältig aufgetragen? Sind die Innentüren und Zargen sauber montiert und lassen sich gut schließen? Ist zu jedem Türschloss der passende Schlüssel/Ersatzschlüssel vorhanden? Entspricht die Anzahl und Lage der Fenster den Plänen? Lassen sich die Fenster leichtgängig öffnen und wieder schließen und sind dicht? Ist die Glasoberfläche ohne Kratzer? Sind die Fensterbänke frei von Beschädigungen eingebaut? Ist der Rollladen-Ein- und Auszug leichtgängig? Sind die Bodenbeläge ohne Beschädigung eben verlegt und die Fliesen exakt und gleichmäßig geklebt? Sind die Bodenbeläge frei von Beschädigungen oder Verschmutzungen? Sind Schalter und Steckdosen ordentlich und funktional und an den richtigen Stellen eingebaut? Ist die Klingelanlage/Gegensprechanlage voll funktionsfähig? Heizung: Ist die Oberfläche der Heizkörper frei von Beschädigungen (oftmals verursacht durch andere Handwerker)? Bad: Entspricht die Ausstattung des Badezimmers der Baubeschreibung? Wurden die angegebenen Marken-Sanitärobjekte verbaut? Funktionieren alle Wasserhähne (warm/kalt)? Tritt irgendwo Wasser aus (z. B. undichte Badewanne, Duschtrennwand, seitlich an den Armaturen)? Ist bei einem fensterlosen Bad eine (automatische?) Entlüftung vorhanden? Küche: Entspricht die Zahl der Steckdosen, Stromanschlüsse (Starkstrom?) der Baubeschreibung? Sind die Wandfliesen in der richtigen Höhe, an der richtigen Stelle ordentlich verlegt? Sonstiges: Werden alle Schlüssel für Hauseingang, Wohnungstür, Fenster, Keller, Garten, Garagen und Briefkasten in der vorgesehenen Anzahl übergeben? Können Sie sich mit dem Bauträger über das Vorhandensein eines Mangels nicht einigen, so halten Sie beide Standpunkte im Abnahmeprotokoll fest. Fügen Sie dem Abnahmeprotokoll ggf. Fotos und Skizzen bei. Das Protokoll muss von beiden Seiten unterschrieben werden.
17. März 2016

Lärmschutz

Oft bemerken wir ihn gar nicht, so sehr sind wir an ständige Unterhaltung, Musikberieselung, Hintergrundgeräusche jeglicher Art gewöhnt: Lärm. Dazu gehört jedes Geräusch über 65 Dezibel [db(A)]. Zum Vergleich: eine Hauptverkehrsstraße hat tagsüber in der Regel 65 Dezibel, nachts beträgt der Level immer noch 50 Dezibel. Kreissäge und Moped verfügen über einen Lärmpegel von 90 Dezibel. Wobei es sich hier eindeutig um Außenlärm handelt. Um ein vielfaches störender kann Innenlärm sein. Und der ist in Neubau-Immobilien häufiger gegeben als man meint. So kann zum Beispiel Messungen zufolge bereits ein Schalldruckpegel von unter 50 Dezibel massiv die Schlafqualität beeinträchtigen. Die zunehmende Urbanisierung hat zur Folge, dass immer mehr Menschen unter Einfluss von zu viel Lärm Schaden nehmen. Das kann zu ernsthaften Krankheiten führen. Deshalb ist Bauakustik das Thema der Zukunft. Unter Innenlärm versteht man übermäßig laute Geräusche aus Nachbarwohnungen oder aus dem Treppenhaus. Lärm also, der direkt aus dem Wohnhaus selber stammt. Außenlärm meint demzufolge die Geräuschkulisse von der Straße, dem Garten oder dem Innenhof. Sie als Käufer sollten den Bauherren bereits in der Planungsphase des Gebäudes auf entsprechende Schallschutzmaßnahmen ansprechen. Diese lassen sich im Nachhinein nur sehr schwer und meist nur kostenintensiv umsetzen. Umso wichtiger ist es die entsprechenden Standards bei Neubau-Immobilien zu kennen (Schallschutz DIN 4109). Spezielle Schallschutzfenster haben Gläser von bis zu 10 mm Dicke und sind damit um ein Vielfaches robuster und isolierender als herkömmliche Fenster. Der Rahmen dieser Schallschutzfenster muss dicht an das Mauerwerk angeschlossen sein. Eine nicht unwesentliche Rolle beim Schallschutz innerhalb eines Gebäudes spielt die Dachdämmung. Bei nicht ausgebauten Dächern ist eine Zwischensparrendämmung empfehlenswert. Mehr dazu erfahren sie beim jeweiligen Bauträger. Zunächst gilt eine ganz einfache Regel: je glatter die Oberfläche von Wänden und Boden, umso stärker wird der Schall transportiert. Für leichte Dämmungen sorgen bereits Teppiche, Gardinen und Wandbehänge. Speziell für Fenster hat sich das Anbringen von Rollos im Innenraum bewährt. Eine weitere Möglichkeit ist, einen speziellen Akustikputz anzubringen. Dieser kann eine Lärmminderung bis zu 5 Prozent erzeugen.
17. März 2016

Baubeschreibung

Während das Exposé einen Überblick zum jeweiligen Neubauprojekt vermittelt, ist die Baubeschreibung bereits Bestandteil des Kaufvertrages. Nicht immer ist die Baubeschreibung jedoch klar formuliert. Umschreibungen und Auslassungen kommen immer wieder vor. Achten Sie auch auf das, was nicht im Text steht, denn was nicht im Text steht bekommen sie auch nicht. Steht zum Beispiel nichts über eine Terrasse mit Bodenplatten in der Baubeschreibung, so erhalten Sie auch keine. Gehen sie nicht von dem aus, was Sie als „selbstverständlich“ erachten. Markenhersteller - fragen Sie nach! Ist von “Markenherstellern“ in Exposé und Baubeschreibung die Rede, erkundigen Sie sich, welche Produzenten hier konkret gemeint sind. Nachfolgend lesen Sie, was in einer Baubeschreibung stehen sollte. Auch wenn hier von „Häusern“ die Rede ist, gelten diese Empfehlungen ebenso für Käufer von Neubau-Eigentumswohnungen. Eingangs muss in der Beschreibung die exakte Definition des Haustyps (zum Beispiel Fertighaus, Massivhaus, Passivhaus etc.), der Wohnfläche und des Grundstücks vermerkt sein. Bei Mehrfamilienhäusern sind Angaben zur Anzahl der gesamten Wohneinheiten Pflicht. Fundamente, Wände und Dachform sollten klar definiert sein. Klare Angaben zur Konstruktion aller Hauswände, inklusive Informationen zum Schallschutz und zur Gebäudedämmung. Des Weiteren sind Angaben zum Dach gefragt: dazu gehören Dachkonstruktion und Material, Dämmung und Entwässerungsmöglichkeiten. Zum Thema „Innenausbau“ sollten die Angaben in Ihrer Baubeschreibung so exakt wie möglich sein. Bei Fenstern muss die Art der Fenster, Fensterbänke und Rahmen vermerkt sein, inklusive der Sicherheitsanforderungen und natürlich des Wärmeschutzes. Dasselbe gilt für Rollläden. Bei den Innentüren der Räume muss das für Türen und Rahmen verwendete Material angegeben sein. Was verspricht die Baubeschreibung zu den zentralen Räumen? Sind in Bäder und Küchen die erforderlichen Herd- und Wasseranschlüsse vorhanden? Ist an den Dunstabzug gedacht? Welche Bodenbeläge werden verwendet? Details hierzu gehören in die Baubeschreibung. Im Bad müssen die Sanitärobjekte exakt beschrieben sein: ist die Dusche bodengleich? Aus welchem Material besteht die Badewanne? Wie sind die Fliesen beschaffen und wie hoch wird gefliest? Sind Elemente wie Duschabtrennungen erwähnt und aus welchem Material sind sie? Wie sieht es mit der Beschaffenheit der Treppen aus (Kellertreppe und Wohngeschosstreppe)? Welche Beschaffenheit hat Handlauf und Geländer und aus welchem Material sind die Stufen? Angaben zur geplanten Heizungsanlage und zur Bereitung des Warmwassers dürfen in der Baubeschreibung Angaben nicht fehlen. Achten Sie darauf, ob angemerkt wird, welches Heizungssystem verwendet wird: Fernheizung, Öl, Gas, Holzpellets, Solaranlage. Was auch immer – am besten ist, wenn in der Baubeschreibung bereits der exakte Hersteller genannt ist. Last but not least Elektroinstallationen: Auch, wenn es noch einige Zeit dauert, bis sie in Gebrauch genommen werden, bereits in der Baubeschreibung sollten Steckdosen, Beleuchtungsmethoden und Lichtschalter geplant sein. Für die Schaltungen gelten spezielle festgelegte Kategorien. Bei Neubau-Immobiliensollten sich in Schlafräumen mindestens 2 und maximal 8 Steckdosen befinden, in Wohnräumen gelten 4 Steckdosen als minimal und 10 sind „gehobene Kategorie“. Nachdem die groben Eckdaten bei Innenausbau und Rohbau definiert werden, dürfen Informationen zu den Außenanlagen des Hauses nicht fehlen. Für die Außentreppen, Garagen, Balkone und Terrassen gilt: Größen, Material und Ausstattungselemente müssen klar definiert sein! Der Baubeschreibung sind in der Regel weitere Unterlagen beigefügt. Dazu gehören Baugenehmigungsunterlagen, Energieausweise, Grundrisse, Planungsunterlagen, Gesamtansichten und Visualisierungen.
17. März 2016

Nebenkosten beim Kauf

Wie bereits im Kapitel Baufinanzierung angesprochen, ist es beim Kauf von Neubau-Immobilien mit dem Kaufbetrag bei weitem nicht getan. Eine Reihe von Nebenkosten, die üblichen führen wir hier auf, treiben die Endsumme noch einmal beträchtlich in die Höhe: Gebühren für Notar und Grundbucheintrag. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, wird dies notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Dafür fallen ca. 1,8 Prozent des Kaufpreises an. Diese Komponente setzt sich aus folgenden Leistungen zusammen: Einsicht des Notars ins Grundbuch, Erstellung der Vertrags-Rahmendaten, Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung ins Grundbuch. Achtung: nehmen Sie für den Kauf eine Hypothek auf, muss diese Grundschuld – gegen eine zusätzliche Gebühr – ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden! Grunderwerbsteuer Diese variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 5,5 Prozent und 6,5 Prozent (NRW) des Kaufpreises. Die Länder, die diese Steuer vereinnahmen, erhöhen die Prozentsätze ständig. Maklercourtage Diese kann zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises betragen. Die Gebühren sind allerdings verhandelbar, da in Deutschland kein fester Wert dafür definiert ist. Die gute Nachricht: beim Immobilienkauf vom Bauträger entfällt in aller Regel die Maklercourtage! Bank-Bearbeitungsgebühren Einige Banken erheben für die Bearbeitung zur Bereitstellung des Kredits Gebühren. Erkundigen Sie sich am besten gleich bei Kreditstellung danach, damit Sie später keine Überraschungen erleben. Honorare für Anwälte und Sachverständige Es kann sich lohnen, Kaufverträge vor Abschluss von einem Anwalt prüfen zu lassen. Gehen Sie hier von Stundenhonoraren ab 80 Euro aus. Gerade Käufer von Häusern benötigen oft während der Bauphase oder zur Abnahme oder für die Erstellung von Gutachten die Beratung von Sachverständigen. Hier liegen die Gebührensätze bei 80 Euro/Stunde aufwärts. Kosten für Baubetreuung oder Architekten Sofern Sie Ihre Neubau-Immobilie von einem renommierten Bauträger erwerben, sind die wesentlichen Nebenkosten mit den oben genannten Punkten abgedeckt. Wenn Sie allerdings in Baubetreuung oder mit einem Architekten bauen, fallen zahlreiche weitere Nebenkosten an wie Genehmigungsgebühren, Architektengebühren, Erschließungsgebühren, Anschlusskosten, Gebühren für Energiegutachten, eine Untersuchung des Geländes und vieles mehr. Versicherungen Wer eine Immobilie baut oder erwirbt, bekommt eine Anzahl an Versicherungen dazu angeboten. Nicht alle sind notwendig, manche empfehlen sich durchaus, wie zum Beispiel die Wohngebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht.
17. März 2016